Hypotheken
Tragbarkeit: wie die Bank wirklich rechnet
Viele merken zu spät eine unbequeme Wahrheit: Was sie sich leisten können, ist nicht das, was die Bank bewilligt. Der Grund liegt darin, wie die Tragbarkeit berechnet wird — und dreht sich fast immer um eine Zahl, die überrascht.
Die 33%-Regel
Um eine Hypothek zu gewähren, prüft die Bank, dass die jährlichen Wohnkosten rund ein Drittel (33%) Ihres Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Klingt einfach. Entscheidend ist, was in diese «Jahreskosten» einfliesst: nicht nur die Zinsen, sondern auch Unterhalt und Amortisation. Und die Zinsen werden nicht zum Satz berechnet, den Sie tatsächlich zahlen.
Die überraschende Zahl: der kalkulatorische Zinssatz
Die Bank verwendet nicht den aktuellen Marktzins. Sie berechnet die Zinsen mit einem kalkulatorischen Satz, meist rund 5%, um sicherzustellen, dass Sie die Hypothek auch bei steigenden Zinsen tragen könnten. Das ist ein Schutz — für Sie und die Bank — aber auch der Grund, warum eine bei heutigen Zinsen problemlos tragbare Immobilie den Test nicht bestehen kann.
Die weiteren Kosten in der Rechnung
Neben den kalkulatorischen Zinsen zählen:
- Unterhalt und Nebenkosten: pauschal mit rund 1% des Werts der Immobilie pro Jahr geschätzt.
- Amortisation: Der Hypothekenteil über zwei Dritteln des Werts (die «zweite Hypothek») muss in rund 15 Jahren zurückgezahlt werden, spätestens bis zur Pensionierung.
Die Zahlen an einem konkreten Beispiel
Immobilie zu CHF 800'000, mit 20% Eigenkapital (160'000) und einer Hypothek von 640'000:
• Kalkulatorische Zinsen zu 5% auf 640'000 = 32'000/Jahr
• Unterhalt 1% von 800'000 = 8'000/Jahr
• Amortisation (~107'000 in 15 Jahren) = ~7'100/Jahr
• Total kalkulatorische Kosten ≈ 47'000/Jahr
Um innerhalb der 33% zu bleiben, braucht es ein Bruttoeinkommen von rund 143'000/Jahr. Dabei wären die effektiven Zinsen zu einem realen Satz von 2% nur 12'800/Jahr: weniger als die Hälfte.
Beträge zur Veranschaulichung: kalkulatorischer Satz, Unterhalt und Amortisationsregeln variieren je nach Institut.
Das Eigenkapital: die 20% (und die 10% «harten»)
In der Regel braucht es mindestens 20% des Werts an Eigenkapital. Davon müssen mindestens 10% «hartes» Eigenkapital sein — Ersparnisse, 3. Säule, Schenkungen — und dürfen nicht aus der 2. Säule stammen. Die übrigen 10% können auch aus der Pensionskasse kommen, mit Folgen für die künftige Vorsorge, die zu prüfen sind.
Was tun, wenn Sie an der Grenze sind
- Eigenkapital erhöhen: mehr Anzahlung, weniger Hypothek, weniger kalkulatorische Zinsen in der Rechnung.
- Den Preis der Immobilie überdenken: manchmal genügen ein paar Zehntausend Franken weniger.
- Einen Mitschuldner hinzunehmen: ein zweites Einkommen kann die Gleichung verändern.
- Institute vergleichen: Banken, Versicherungen und Stiftungen bewerten mit leicht unterschiedlichen Parametern, und der Unterschied kann entscheidend sein.
Bevor Sie sich in eine Immobilie verlieben, lohnt sich die Rechnung zu kalkulatorischen Zinsen, um zu wissen, wo Sie stehen. Oft zeigt sich, dass der Spielraum da ist — man muss die Finanzierung nur gut strukturieren.
Häufige Fragen
Warum verwendet die Bank 5%, wenn die realen Zinsen tiefer sind?
Es ist ein kalkulatorischer Satz, um zu prüfen, dass Sie die Hypothek auch bei höheren Zinsen tragen könnten. Er schützt Sie und die Bank vor einem künftigen Anstieg.
Wie viel Eigenkapital braucht es?
In der Regel mindestens 20% des Werts. Mindestens 10% müssen «hartes» Eigenkapital sein, nicht aus der 2. Säule; die übrigen 10% können aus der Pensionskasse kommen.
Was kann ich tun, wenn ich die 33% nicht erreiche?
Eigenkapital erhöhen, eine günstigere Immobilie wählen, einen Mitschuldner hinzunehmen oder die Finanzierungsstruktur überdenken. Institute bewerten unterschiedlich.
Wollen Sie wissen, ob Ihre Immobilie tragbar ist?
Machen wir gemeinsam die Rechnung zu kalkulatorischen Zinsen, bevor die Bank es tut. So wissen Sie, wo Sie stehen und wie Sie die Finanzierung strukturieren.
Mit GROVA sprechen →Informativer Inhalt allgemeiner Natur, ersetzt keine persönliche Beratung. Parameter, kalkulatorische Sätze und Regeln können sich über die Zeit und je nach Institut ändern.