Ipoteche
Sostenibilità ipotecaria: come calcola davvero la banca
Molte persone scoprono troppo tardi una verità scomoda: l'importo che possono permettersi non è quello che la banca approva. Il motivo è il modo in cui viene calcolata la sostenibilità — e quasi sempre ruota attorno a un numero che spiazza.
La regola del 33%
Per concedere un'ipoteca, la banca verifica che i costi annui dell'abitazione non superino circa un terzo (33%) del tuo reddito lordo. Sembra semplice. Il punto è cosa entra in quei «costi annui»: non solo gli interessi, ma anche manutenzione e ammortamento. E gli interessi non vengono calcolati al tasso che paghi davvero.
Il numero che spiazza: il tasso teorico
La banca non usa il tasso di mercato attuale. Calcola gli interessi a un tasso teorico, in genere attorno al 5%, per assicurarsi che potresti sostenere il mutuo anche se i tassi salissero. È una protezione — per te e per la banca — ma è anche la ragione per cui un immobile perfettamente sostenibile ai tassi di oggi può non passare il test.
Gli altri costi nel calcolo
Oltre agli interessi teorici, entrano:
- Manutenzione e spese accessorie: stimate forfettariamente attorno all'1% del valore dell'immobile all'anno.
- Ammortamento: la quota di ipoteca oltre i due terzi del valore (la «seconda ipoteca») va rimborsata entro circa 15 anni, o comunque entro il pensionamento.
I numeri, su un esempio reale
Immobile da CHF 800'000, con il 20% di capitale proprio (160'000) e ipoteca di 640'000:
• Interessi teorici al 5% su 640'000 = 32'000/anno
• Manutenzione 1% di 800'000 = 8'000/anno
• Ammortamento (~107'000 in 15 anni) = ~7'100/anno
• Totale costi teorici ≈ 47'000/anno
Per stare dentro il 33%, serve un reddito lordo di ~143'000/anno. Eppure, a un tasso reale del 2%, gli interessi effettivi sarebbero solo 12'800/anno: meno della metà.
Importi a scopo illustrativo: tasso teorico, manutenzione e regole di ammortamento variano da istituto a istituto.
Il capitale proprio: il 20% (e il 10% «duro»)
Serve di norma almeno il 20% del valore come capitale proprio. Di questo, almeno il 10% deve essere capitale «duro» — risparmi, 3° pilastro, donazioni — e non può provenire dal 2° pilastro. Il restante 10% può arrivare anche dalla cassa pensione, ma con conseguenze da valutare sulla previdenza futura.
Cosa fare se sei al limite
- Aumentare il capitale proprio: più anticipo, meno ipoteca, meno interessi teorici nel calcolo.
- Rivedere il prezzo dell'immobile: a volte bastano poche decine di migliaia di franchi in meno per rientrare.
- Aggiungere un co-mutuatario: un secondo reddito può cambiare l'equazione.
- Confrontare gli istituti: banche, assicurazioni e fondazioni valutano con parametri leggermente diversi, e la differenza può essere decisiva.
Prima di innamorarti di un immobile, conviene fare il calcolo a tassi teorici e capire dove ti collochi. Spesso si scopre che il margine c'è — basta strutturare bene il finanziamento.
Domande frequenti
Perché la banca usa un tasso del 5% se quelli reali sono più bassi?
È un tasso teorico usato per verificare che potresti sostenere l'ipoteca anche con tassi più alti. Protegge te e la banca da un rialzo futuro.
Quanto capitale proprio serve?
Di norma almeno il 20% del valore. Almeno il 10% dev'essere capitale «duro», non proveniente dal 2° pilastro; il restante 10% può arrivare dalla cassa pensione.
Cosa posso fare se non rientro nel 33%?
Aumentare il capitale proprio, scegliere un immobile più contenuto, aggiungere un co-mutuatario o rivedere la struttura del finanziamento. Istituti diversi valutano in modo diverso.
Vuoi sapere se il tuo immobile è sostenibile?
Facciamo insieme il calcolo a tassi teorici, prima che lo faccia la banca. Così sai dove ti collochi e come strutturare il finanziamento.
Parla con GROVA →Contenuto informativo a carattere generale, non sostituisce una consulenza personalizzata. Parametri, tassi teorici e regole possono variare nel tempo e tra istituti.