Hypothèques
Capacité financière : comment la banque calcule vraiment
Beaucoup de gens découvrent trop tard une vérité gênante : le montant qu'ils peuvent se permettre n'est pas celui que la banque approuve. La raison tient à la façon dont la tenue des charges est calculée — et tourne presque toujours autour d'un chiffre déroutant.
La règle des 33%
Pour accorder une hypothèque, la banque vérifie que les charges annuelles du logement ne dépassent pas environ un tiers (33%) de votre revenu brut. Cela semble simple. Le point clé est ce qu'on met dans ces « charges annuelles » : pas seulement les intérêts, mais aussi l'entretien et l'amortissement. Et les intérêts ne sont pas calculés au taux que vous payez réellement.
Le chiffre déroutant : le taux théorique
La banque n'utilise pas le taux du marché actuel. Elle calcule les intérêts à un taux théorique, en général autour de 5%, pour s'assurer que vous pourriez supporter le prêt même si les taux montaient. C'est une protection — pour vous et pour la banque — mais c'est aussi la raison pour laquelle un bien parfaitement supportable aux taux d'aujourd'hui peut ne pas passer le test.
Les autres charges dans le calcul
Outre les intérêts théoriques, on compte :
- Entretien et frais accessoires : estimés forfaitairement autour de 1% de la valeur du bien par an.
- Amortissement : la part d'hypothèque au-delà des deux tiers de la valeur (la « deuxième hypothèque ») doit être remboursée en environ 15 ans, ou au plus tard à la retraite.
Les chiffres, sur un exemple réel
Bien de CHF 800'000, avec 20% de fonds propres (160'000) et une hypothèque de 640'000 :
• Intérêts théoriques à 5% sur 640'000 = 32'000/an
• Entretien 1% de 800'000 = 8'000/an
• Amortissement (~107'000 en 15 ans) = ~7'100/an
• Total charges théoriques ≈ 47'000/an
Pour rester dans les 33%, il faut un revenu brut d'environ 143'000/an. Pourtant, à un taux réel de 2%, les intérêts effectifs ne seraient que de 12'800/an : moins de la moitié.
Montants à titre indicatif : taux théorique, entretien et règles d'amortissement varient d'un établissement à l'autre.
Les fonds propres : les 20% (et les 10% « durs »)
Il faut en règle générale au moins 20% de la valeur en fonds propres. Sur ce montant, au moins 10% doivent être des fonds « durs » — épargne, 3e pilier, donations — et ne peuvent pas provenir du 2e pilier. Les 10% restants peuvent venir de la caisse de pension, mais avec des conséquences à évaluer sur la prévoyance future.
Que faire si vous êtes à la limite
- Augmenter les fonds propres : plus d'apport, moins d'hypothèque, moins d'intérêts théoriques dans le calcul.
- Revoir le prix du bien : parfois quelques dizaines de milliers de francs en moins suffisent.
- Ajouter un co-emprunteur : un second revenu peut changer l'équation.
- Comparer les établissements : banques, assurances et fondations évaluent avec des paramètres légèrement différents, et l'écart peut être décisif.
Avant de tomber amoureux d'un bien, mieux vaut faire le calcul aux taux théoriques et savoir où vous vous situez. Souvent, on découvre que la marge existe — il suffit de bien structurer le financement.
Questions fréquentes
Pourquoi la banque utilise-t-elle un taux de 5% alors que les taux réels sont plus bas ?
C'est un taux théorique utilisé pour vérifier que vous pourriez supporter l'hypothèque même avec des taux plus élevés. Il vous protège, vous et la banque, d'une hausse future.
Combien de fonds propres faut-il ?
En règle générale au moins 20% de la valeur. Au moins 10% doivent être des fonds « durs », ne provenant pas du 2e pilier ; les 10% restants peuvent venir de la caisse de pension.
Que puis-je faire si je ne rentre pas dans les 33% ?
Augmenter les fonds propres, choisir un bien plus modeste, ajouter un co-emprunteur ou revoir la structure du financement. Les établissements évaluent différemment.
Vous voulez savoir si votre bien est supportable ?
Faisons ensemble le calcul aux taux théoriques, avant la banque. Ainsi vous savez où vous vous situez et comment structurer le financement.
Parlez à GROVA →Contenu informatif à caractère général, ne remplace pas un conseil personnalisé. Paramètres, taux théoriques et règles peuvent varier dans le temps et selon les établissements.